Berechnungsgrundsätze

Im Energieausweis sind grundsätzlich Angaben zur Endenergie und zur Primärenergie des Gebäudes dargestellt: Der Endenergiebedarf/-verbrauch gibt die vom konkreten Gebäude jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung, Kühlung und Warmwasserbereitung an; bei Nichtwohngebäuden wird auch die eingebaute Beleuchtung berücksichtigt. Der Primärenergiebedarf/-verbrauch bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die sogenannte Vorkette (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z. B. Heizöl, Gas, Strom, erneuerbare Energien).

Die Seite 1 des Energieausweises enthält neben Angaben zur Art der verwendeten erneuerbaren Energien und zu deren Deckungsanteilen auch Angaben zu möglichen Ersatzmaßnahmen (GEG §§ 34-45). Empfehlungen für kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen nach § 84 GEG sind fester Bestandteil des Energieausweises. Auf Seite 4 enthält das Energieausweisformular kurz beschriebene Modernisierungsmaßnahmen sowie Hinweise dazu, ob diese als Einzelmaßnahmen oder im Zusammenhang mit größeren Modernisierungen durchgeführt werden können. Zusätzlich können freiwillig Angaben zu geschätzten Amortisationszeiten und zu den Kosten pro eingesparter Kilowattstunde Endenergie hinzugefügt werden. Sind keine Modernisierungsempfehlungen möglich, zum Beispiel bei Neubauten und kürzlich umfassend energetisch sanierten Gebäuden, ist dies im Energieausweis zu vermerken. Alle Modernisierungsempfehlungen dienen lediglich der Information des Eigentümers. Die Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen ist nicht verpflichtend.

Alle Energieausweise – auch die nach alten Fassungen der EnEV ausgestellten – haben eine Gültigkeit von 10 Jahren, wenn nicht beispielsweise im Rahmen einer Modernisierung der Energiebedarf ohnehin neu berechnet wird. In solch einem Fall ist dann nach § 80 (2) ein neuer Ausweis fällig.

Hinweis: Baudenkmäler benötigen keinen Energieausweis.

In diesen Fällen ist ein Energieausweis Pflicht:

Neubauten benötigen einen Energieausweis. Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass dem Eigentümer des Gebäudes ein Bedarfsausweis für das fertiggestellte Gebäude vorgelegt wird. Eigentümer und Bauherr können identisch sein.

Eigentümer benötigen einen Energieausweis, wenn sie ihr Gebäude oder Teile davon neu vermieten, verpachten oder verkaufen. Sie sind verpflichtet dem interessierten Käufer bzw. Mieter den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Unverzüglich nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages hat der Verkäufer/Vermieter dem Käufer/Mieter den Energieausweis zu übergeben. Bei bestehenden Vertragsverhältnissen muss kein Energieausweis vorgelegt oder übergeben werden. Eigentümer, die ihr Gebäude ausschließlich selbst nutzen, benötigen keinen Energieausweis.

Im Falle des Verkaufs eines Wohngebäudes mit maximal zwei Wohneinheiten, ist der Käufer verpflichtet ein informatorisches Beratungsgespräch mit einem Energieausweisausteller zu führen, wenn das Beratungsgespräch kostenlos angeboten wird.

Es gibt nach GEG § 80 Abs. 6 und 7 eine Aushangpflicht für Energieausweise: In behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr und mit einer Nutzfläche von mehr als 250 m² muss ein Energieausweis erstellt und ausgehängt werden. Private Eigentümer von Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr müssen den Ausweis ab einer Nutzfläche von 500 m² aushängen.

Werden infolge einer Sanierung für das gesamte Gebäude energetische Berechnungen des Jahres-Primärenergiebedarfs durchgeführt, muss nach Abschluss der Sanierung dem Eigentümer unverzüglich ein Energieausweis ausgestellt und übergeben werden.

FAQ zu den Berechnungsgrundsätzen

Wahlmöglichkeiten zwischen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis

Grafik mit einem Wegweiser zum richtigen Energieausweis — Wegweiser zum Energieausweis

Nach § 79 Absatz 1 des GEG besteht grundsätzlich Wahlfreiheit bei der Ausstellung eines Bedarfs- oder Verbrauchsausweises, mit folgenden Ausnahmen:
Für bestehende Wohngebäude, die

weniger als 5 Wohnungen haben und
für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und
die nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 (WSchV 77) einhalten,

müssen Bedarfsausweise ausgestellt werden. Bei Neubau sowie grundsätzlich, wenn keine Verbrauchsdaten für ein Gebäude vorliegen, ist ebenfalls ein Bedarfsausweis zu erstellen. In der aktuellen Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand (Aktualisierung mit Bezug auf GEG noch nicht veröffentlicht) sind Regelungen zur Beurteilung aufgeführt. Wenn für ein Bestandsgebäude keine oder nicht in ausreichendem Verbrauchsdaten vorliegen, die nach den Vorgaben des GEG § 82 genügen, ist ebenfalls ein Bedarfsausweis auszustellen.

Der Verbrauchsausweis gibt den durchschnittlichen Jahresenergieverbrauch der Gebäudenutzer der vergangenen drei Jahre für Heizung und Warmwasserbereitung an, bei Nichtwohngebäuden wird darüber hinaus ein Stromverbrauchskennwert gebildet. Im Fall dezentraler Warmwasserbereitung im Wohngebäude oder im Fall der Kühlung von Raumluft in Wohngebäuden werden vorgegebene Pauschalen zum Endenergieverbrauch hinzugeschlagen. Um den Energieverbrauchskennwert zu ermitteln, wird der tatsächliche Energieverbrauch mithilfe eines standortbezogenen Klimafaktors bereinigt. So führt beispielsweise ein hoher Verbrauch in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes. Der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude oder einer Wohnung kann aufgrund des Witterungseinflusses vom Energieverbrauchskennwert abweichen. Das Ergebnis im Verbrauchsausweis ist stark vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängig. Wird in einem energetisch schlechten Gebäude kaum geheizt, so kann der Energieausweis trotzdem „gut“ ausfallen.

Der Bedarfsausweis entsteht auf Grundlage einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage eines Gebäudes und ist unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten. Die Farbverlaufsskala im Bedarfsausweis weist zwei verschiedene Werte aus, die sehr unterschiedlich ausfallen können – einen Wert für den Endenergiebedarf und einen für den Primärenergiebedarf. Der Bedarfsausweis erlaubt eine nutzerunabhängige Bewertung des Gebäudes. Bei der Erstellung eines Bedarfsausweises können die Modernisierungsempfehlungen auf der Basis einer technischen Analyse des energetischen Zustands des Gebäudes ermittelt werden.

Unterscheidung zwischen Wohngebäude und Nichtwohngebäude

Energieausweise sind nach § 79 (7) und § 106 getrennt für Wohngebäude und Nichtwohngebäude zu erstellen. Welche Gebäude zu den Wohngebäuden zählen, ist in § 3 Abs. 1 Nr. 33 GEG definiert: Demnach sind dies Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohnheime, Altenheime und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen. Alle anderen Gebäude zählen zu den Nichtwohngebäuden. Insbesondere auch: Hotels, Jugendherbergen, Justizvollzugsanstalten, Kasernen, Krankenhäuser.

Gemischt genutzte Gebäude mit Wohn- und Nichtwohnanteilen (§22 EnEV)

Ist nach § 106 GEG für ein gemischt genutztes Gebäude eine getrennte Betrachtung der Gebäudeteile mit Wohn- und mit Nichtwohnnutzung nicht erforderlich, kann der Nachweis für das Gesamtgebäude geführt werden. Sind die Gebäudeteile nach § 106 GEG jedoch getrennt zu betrachten, ist entsprechend auch jeweils ein Nachweis für die Gebäudeteile getrennt zu führen. Bei einem Gebäude, welches überwiegend (zu mehr als 50 % der Gebäudenutzfläche) zu Wohnzwecken genutzt wird, handelt es sich grundsätzlich um ein Wohngebäude. In diesem Fall ist nach § 106 Abs. 1 GEG der Nichtwohngebäudeteil dann getrennt zu bilanzieren, wenn die folgenden drei Kriterien gleichzeitig erfüllt sind:

die Nutzung ist nicht wohnähnlich und
der Flächenanteil der Nichtwohnnutzung an der gesamten Nutzfläche des Gebäudes ist erheblich (in der Regel mehr als 10 Prozent) und
die Anlagentechnik des Nichtwohngebäudeteils unterscheidet sich von der Wohnnutzung (z. B. Lüftung, Kühlung etc.).

In der Begründung zur EnEV (Auslegungsfragen zum GEG wurden noch nicht veröffentlicht) befand sich für die Beurteilung folgender Hinweis: “Soweit die Nichtwohnnutzung sich nach der Art der Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung nicht wesentlich von der Wohnnutzung unterscheidet, wird das Gebäude auch insoweit als Wohngebäude behandelt. Typische Fälle solcher wohnähnlichen Nutzungen sind freiberufliche Nutzungen, die üblicherweise in Wohnungen stattfinden können, und freiberufsähnliche gewerbliche Nutzungen. Dem Spaltungsgrundsatz unterliegen nur solche Nichtwohnnutzungen innerhalb eines Wohngebäudes, die nach der Art der Nutzung nicht wohnähnlich sind und zusätzlich sich auch bei der gebäudetechnischen Ausstattung (z. B. Belüftung, Klimatisierung) wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden.” Handelt es sich hingegen um ein Nichtwohngebäude mit Wohnanteil (Nichtwohnnutzung mehr als 50 Prozent), so ist der Absatz 2 des § 22 anzuwenden: In diesem Fall kommt es nur auf den Flächenanteil der Wohnnutzung an. Ist dieser größer als 10 %, so müssen die Gebäudeteile getrennt nachgewiesen werden. Eine “wohnähnliche Nutzung” im Nichtwohnanteil spielt in diesem Fall keine Rolle. Die Voraussetzungen, unter denen die Gebäudeteile gemischt genutzter Gebäude entweder gemeinsam oder getrennt zu betrachten sind, kommentiert ebenfalls die Auslegung XI-27 zu § 22 EnEV (gemischt genutzte Gebäude).